임대차가 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 받지 못했다면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서를 냈거나 법원 결정이 나왔다는 사실만으로 등기가 완료된 것은 아닙니다. 이사·전출 전에는 실제 임차권등기 기재 여부와 기존 권리의 보전 상태를 확인해야 합니다.
임차권등기명령 신청조건부터 확인하세요
임차권등기명령은 이사를 해야 하는 임차인이 기존 대항력과 우선변제권을 유지하는 문제와 관련된 제도입니다. 일반적으로 주택을 인도받고 전입신고를 하여 갖춘 대항력, 확정일자를 포함한 우선변제권의 취득·유지 상태를 구분해 검토해야 합니다. 계약 종료 여부가 불분명하다면 먼저 계약서와 종료 통지, 갱신 여부 등을 확인해야 합니다.
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다고 규정합니다. 신청 대상이 되는지 판단할 때는 계약 종료와 미반환 사실을 증명할 자료가 중요합니다.
예를 들어 임대차가 적법하게 끝났지만 보증금 일부가 미반환된 상황이라면 전액 미반환이 아니라는 이유만으로 제도 이용을 포기할 필요는 없습니다. 다만 사건별 사실관계와 서류는 확인해야 합니다. 법령 근거는 주택임대차보호법 제3조의3에서 확인할 수 있습니다(확인일 2026년 10월 27일).
신청서류는 무엇을 준비해야 할까요?
신청 전에 임대차계약서와 보증금 지급 및 미반환을 소명할 자료를 정리합니다. 계약 종료를 알린 내용과 그 전달 사실을 확인할 수 있는 자료도 함께 살피세요. 주민등록과 확정일자 등 기존 권리 취득에 관한 자료 역시 사건별로 필요할 수 있습니다.
| 확인 단계 | 준비하거나 살필 내용 | 의미 |
|---|---|---|
| 계약 종료 | 계약서·종료 통지 자료 | 신청 요건 검토 |
| 미반환 | 보증금 반환 내역·잔액 | 반환되지 않은 금액 소명 |
| 기존 권리 | 전입·점유·확정일자 관련 자료 | 대항력·우선변제권 검토 |
| 주택 특정 | 주소·필요한 도면 | 임차 목적물 확인 |
주택의 일부만 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면이 필요할 수 있습니다. 정확한 제출 목록은 사건 내용과 법원의 보정 요구에 따라 달라질 수 있어, 정해진 서류 몇 장만 있으면 언제나 접수가 끝난다고 단정하면 안 됩니다.
신청 비용에도 인지·송달·등록면허세 등 확인할 항목이 있습니다. 모든 사건에 동일한 총액을 제시하기 어려우므로 실제 접수 화면이나 법원 안내에서 확인하세요. 법에 따라 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
관할 법원 신청부터 등기완료까지 절차
① 종료·미반환 자료 정리
임대차가 종료되었다는 근거와 아직 받지 못한 보증금 액수를 정리합니다. 임대차 종료를 주장하는 근거가 불명확하면 신청 과정에서도 문제가 될 수 있으므로 날짜와 자료를 먼저 대조합니다.
② 주택 소재지 관할 법원에 신청
임차주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 확인해 신청서와 소명자료를 제출합니다. 대한민국 법원 전자소송 포털에서 전자적 제출 가능 여부와 접수 안내를 확인할 수 있습니다. 로그인 후 세부 메뉴와 사건별 접수비용·처리기간은 작성 시점에 확인되지 않았으므로 직접 재확인해야 합니다.
③ 결정과 실제 등기 기재를 구별
법원의 결정, 등기촉탁, 등기사항증명서에 임차권등기가 기재되는 과정은 서로 다릅니다. 이사 일정이 급하더라도 결정문만 보고 등기까지 완료됐다고 생각하면 위험합니다. 등기사항증명서의 실제 기재 내용을 확인하는 단계가 필요합니다.
이사·전출 시점이 중요한 이유
주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따르면 임차권등기를 마친 후에는 기존에 취득한 대항력과 우선변제권의 유지가 가능하며, 이후 점유나 주민등록 요건을 잃더라도 그 권리를 유지할 수 있습니다. 따라서 이삿짐을 언제 옮길지뿐 아니라 언제 전입을 옮길지 결정하기 전에 임차권등기 완료 여부를 확인해야 합니다.
한편 대법원 2025년 4월 15일자 2024마8598 결정은 임대차 종료 뒤 이미 점유를 상실했더라도 보증금이 반환되지 않았다면 신청할 수 있다고 판단했습니다. 그렇다고 과거에 상실한 대항력이나 우선변제 순위가 신청만으로 자동 소급 회복된다는 뜻은 아닙니다. 이미 이사했다면 기존 순위의 보전 가능성을 따로 검토해야 합니다.
판례 원문은 대법원 2024마8598 결정을 참고하세요(자료 확인일 2026년 10월 27일).
등기명령과 보증금 반환청구는 별개입니다
임차권등기명령이 받아들여져도 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. 등기는 권리를 보전하기 위한 제도이고, 임대인이 계속 보증금을 돌려주지 않을 때에는 지급명령이나 보증금 반환청구소송 등 별도 대응을 검토해야 합니다. 반환보증 보험금 청구나 전세권 설정등기와도 다른 절차입니다.
보증금 일부만 못 받아도 신청하나요?
예. 계약이 종료되었고 보증금 일부가 미반환된 경우도 신청 대상이 될 수 있습니다. 남은 금액과 반환 경위를 입증할 자료를 준비하세요.
이사한 뒤에 신청할 수도 있나요?
위 대법원 결정에 따르면 일정 요건 아래 신청할 수 있습니다. 하지만 이사 전 권리의 순위와 이사 후 회복 문제는 같지 않으므로 개별 검토가 필요합니다.
신청요건과 절차는 찾기쉬운 생활법령정보에서도 확인할 수 있습니다. 확인일은 2026년 10월 27일입니다. 실제 신청 전에는 법원 안내와 등기부 기재 상태를 다시 확인하고 필요하다면 법률상담을 받으세요.